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Quel est le prix d’un terrain constructible non viabilisé ?

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Le prix est la valeur d’un service ou d’un bien qui est exprimé la plupart du temps en une unité de monnaie. Le prix permet de comparer un service ou un bien par rapport à un autre. Quand il concerne un terrain, le prix est estimé sur la base de la valeur réelle de ce dernier. Plusieurs paramètres entrent en ligne de compte pour la détermination de cette valeur. Vous aurez l’opportunité de ls parcourir au fil des lignes de cet article.

Un terrain constructible, parlons-en !

Encore appelé terrain à bâtir, un terrain constructible est un terrain sur lequel, en se référant au document d’urbanisme, les constructions peuvent être autorisées. Autrement dit, un terrain constructible est un terrain remplissant toutes les conditions pour recevoir un aménagement ou un immeuble. « Selon le code général des impôts dans son article 257, un terrain constructible est un terrain sur lequel il est possible d’ouvrir un chantier dans le respect total du PLU ». L’article L111-4 du code de l’urbanisme cite même les types de constructions possibles. Vous pouvez y aménager une voie ferrée, un immeuble, un barrage, une conduite dédiée au gaz, ou à l’eau, une clôture ou une habitation par exemple. Les terrains constructibles peuvent être isolés pour ceux vendus par les tiers, créés lors de lotissements ou faits par les professionnels de l’immobilier. La distinction d’un terrain constructible peut être faite en tenant compte de la capacité de ce dernier à prendre des charges assez lourdes. Les fondations devant assurer l’intégrité de l’aménagement devant y être implanté.

Et si on parlait des terrains non viabilisés ?

Un terrain peut être constructible sans pour autant être viabilisé. La disponibilité d’un réseau d’électricité, d’eau ou d’évacuation d’eaux usées ainsi que la disponibilité des réseaux routiers, ferroviaires ou autre de transport sont prise en compte pour juger un terrain viabilisé. Un terrain viabilisé est donc un terrain qui n’attend que l’aménagement ou la construction car déjà fonctionnel à plusieurs titres.

Contrairement à un terrain non viabilisé, le viabilisé peu être utilisée à plusieurs fins car reliés à plusieurs types de réseaux. Son prix de vente est d’autant plus élevé que celui du terrain non viable. Les différentes procédures pour relier un terrain non viable à tous les réseaux nécessaires à la construction voulue, sont souvent sinueuses, couteuses et durent pour certaines dans le temps. Le prix d’un terrain non viabilisé prend en compte plusieurs critères que vous découvrirez ci-dessous.

Les bases d’estimation du prix d’un terrain…

Pour l’estimation du prix d’un terrain en général il faut tenir compte de plusieurs caractéristiques. L’un d’eux est la viabilisation. Il faut tenir compte de la viabilisation d‘un terrain pour fixer son prix de cession. Une autre caractéristique est le lotissement. Un terrain qui est éloigné contrairement à celui qui est loti coûterait moins cher à son acheteur. Les différents travaux de bornage que doit effectuer un expert géomètre sont à prendre en compte en déduction du prix estimé. Il est recommandé de les faire avant de se lancer dans une quelconque vente car vous saurez après bornage les limites ou la superficie exacte de votre parcelle. Il faudra dépenser ente 700 et 1.500 euros pour commettre l’expert et connaître la superficie du terrain. Les terrains qui se localisent à proximité des centres d’intérêts comme les commerces, les centres de santé, les lignes de transport et autres ont une valeur qui augmente.

Le type de sol peut aussi avoir son influence en ce qui concerne la valorisation d’un terrain en général. Si le terrain n’est pas à proximité d’une ville ou d’une zone habitée nous vous recommandons de faire analyser le sol avant une vente ou un achat. Il est impérieux de savoir au préalable si ces terres ont la capacité technique de supporter une construction. Le certificat d’urbanisme fournit des informations permettant d’avoir plus de clarté à propos du sujet. Le certificat est disponible auprès de la mairie. Le terrain avec un sol qui représente un risque sera moins cher que celui qui peu accueillir les travaux pouvant servir à l’érection d’un immeuble ou d’un aménagement. En effet, plusieurs études et travaux seront surement nécessaires pour changer ce statut. Le recours à un spécialiste ou des travaux supplémentaires pour la réalisation d’une bonne fondation seront peut-être nécessaires. Les voies de desserte permettent de se rendre sur le terrain. Qu’elles soient inexistantes, lointaines ou proches peuvent influencer aussi le prix du terrain. La proximité de votre terrain avec une morgue, une maison de casse, une déchetterie peut avoir son influence sur sa valeur. Dans une même région, des terrains peuvent être d’une valeur plus élevée que d’autres. Le cadre que proposent les uns par rapport aux autres peut faire flamber le prix ou non.

L’exposition par rapport au soleil permet d’économiser du chauffage en période hivernale dans une maison. Si cette exposition est trop élevée le risque de canicule en été est plutôt élevé. L’orientation du soleil par rapport au terrain a aussi son influence. Si terrain doit accueillir la construction d’un bâtiment ou d’un air jeu par exemple ce critère peut faire baisser le prix s’il est désavantageux. L’estimation du prix d’un terrain en général a quelques accointances par rapport à celui d’un terrain constructible et viabilisé. Etant constructible, plusieurs interrogations sont déjà levées. L’estimation est bien plus précise et nécessite moins d’expertise qu’un terrain pour lequel peu ou pas d’informations ne sont disponibles.

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Terrain constructible non viabilisé, quelques idées d’estimation de sa valeur…

La valeur d’un terrain non viable est moindre par rapport à celle d’un terrain viable, mais il n’en demeure pas moins que l’estimation de leur prix se fait relativement de la même manière à quelques différences près. Pour déterminer la valeur d’un terrain non viable il faut y inclure les coûts relatifs à la viabilisation de cet immobilier. Même si le terrain n’est pas viable, il peut avoir certaines caractéristiques qui lui donnent de la valeur. La position par rapport au soleil, la verdure de l’environnement ou bien d’autres critères peuvent donner de la valeur au terrain. C’est toujours mieux de posséder un terrain non viable avec ces caractéristiques plutôt qu’un, sans tous ces avantages. Pour ce qui est des travaux de viabilisation, il faut en tenir compte.

Des travaux de viabilisation dont il faut tenir compte

Lors de la cession d’un immobilier non viabilisé, les travaux de viabilisation comptent pour beaucoup dans la définition du prix auquel sera cédé le bien. Dans certains cas la viabilisation est un processus voué à l‘échec.  Il faut donc au préalable se renseigner sur le PLU et faire les démarches pour avoir par anticipation un certificat d’urbanisme pré-opérationnel. Avec ce certificat, vous pourrez savoir si la viabilisation du terrain est possible ou pas. Vous serez également au fait des différentes constructions à faire et celles déjà disponibles en ce qui concerne votre parcelle. Il faut faire des démarches auprès de la mairie pour l’accès au réseau d’eau, d’électricité et d’assainissement. Par contre il faudra contacter individuellement les services compétents pour vous mettre à disposition les circuits du gaz, de l’électricité, du téléphone et de l’internet.

Plusieurs critères rentrent en ligne de compte pour les travaux de viabilisation d’un terrain, parmi eux il y a l’éloignement de la parcelle des différents types de réseaux. Pour raccorder un réseau électrique situé à 100Km il faut assurément investir plus que s’il était juste à 1 km. La distance est un critère très influent sur le coût de viabilisation. Il faut ensuite prévoir certaines taxes selon les communes qui sont liées à ces travaux de viabilisation. Il faudra prévoir en moyenne en France cinq mille euros si votre immobilier est proche des raccordements nécessaires. Il faudra prévoir le double de ce montant ou son triple s’il s’agit au contraire d’une parcelle qui est éloigné des réseaux nécessaires. Comme vous le constatez, le coût de viabilisation d’un terrain est bien élevé. Vous pouvez demander l’expertise pour la détermination de ce coût qui devra être retranché du prix de vente de votre terrain constructible.

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Donner un prix précis pour un terrain constructible non viabilisé serait bien plus absurde qu’il n’y parait. A l’usage il est juste à remarquer que le terrain constructible viable avec une certification vaut plus cher que le non viable. La valeur du terrain viabilisé est plus élevée de la moitié du montant (50%) par rapport à celui non viable. Le marché immobilier peut également faire flamber les prix des terrains non viables. Il ne s’agit pas forcément de considérer ce seul critère. Le jeu de l’offre et de la demande peut jouer en faveur des possesseurs des terrains constructibles non viables. Une demande plus élevée à contrario d’une offre minime ne peut mener qu’à cette finalité. L’acheteur sera donc prêt à y mettre le prix pour acquérir ce bien qu’il juge indispensable à son bien être ou celui de son entourage. Dans le cas contraire, les prix fonderaient comme du beurre au soleil si la demande est beaucoup plus élevée que l’offre.

Il faut également considérer la localisation d’un bien immobilier pour apprécier sa valeur. Dans certaine région, le critère de viabilisation est secondaire. La localité suffit à définir le prix de vente de votre parcelle à défaut de sa viabilisation. La démographie est ainsi un critère à prendre en compte. Un terrain dans une zone ayant un taux élevé de population sera bien plus cher qu’un autre situé dans une zone peu peuplée. La demande d’immobilier serait plus élevée dans un centre-ville que dans une campagne reculée ou lointaine. En plus de la demande, le critère de viabilisation ne resterait que secondaire pour l’acheteur. Une région peu peuplée peut également exposer les défauts d’un terrain de par sa disponibilité. Plus il y a de place, plus l‘acheteur peut avoir la possibilité de détecter aisément les insuffisances du terrain constructible.

Un autre critère doit être pris en compte pour la détermination du prix de cession d’un terrain non viabilisé. Il s’agit de sa superficie. Le prix au m² d’un terrain constructible non viabilisé vous sera proposé plus cher. Même si ce genre de détail reste plus subjectif qu’autre chose il faut en tenir compte lors de la vente. Ce phénomène est par exemple assimilable à la vente à prix très réduit d’un terrain appartenant à un vendeur pressé de vendre. Ce sont des circonstances liées à l’immobilier en général mais dont il faut faire cas dans ce contexte particulier. Il faut pourtant se rendre à l’évidence que malgré les cas particuliers énumérés ci-dessus que les prix de vente d’un terrain constructible viabilisé restent largement avantageux par rapport à celui d’un terrain non viabilisé.

Comment s’arranger pour trouver de bons prix ?

Pour acheter un terrain en France, il faut prévoir au mètre carré pour un terrain à bâtir 141 euros en moyenne sans les taxes. Si la parcelle a le critère constructible et viabilisé, il faudra faire un budget plus élevé. Dans les régions comme Montreuil, Lyon, Boulogne, Paris ou en Ile-de-France, les prix sont plus élevés. Même dans ces zones, le prix d’un terrain constructible non viable est moins élevé. Si la zone est campagnarde ou s’il s’agit d’une ville secondaire, vous aurez encore des terrains avec un prix encore moindre. Avec 50.000 vous aurez dans les zones éloignées ou non loin des terrains constructibles.

Pour faire une bonne affaire en ce qui concerne les terrains constructibles, optez pour l’Orne, la Seine Maritime, les Pyrénées Atlantiques, le Corrèze, le Tarn, les Hautes-Pyrénées ou le Saône et Loire. Avec une centaine d’euro par mètre carré, vous aurez un terrain constructible dans ces zones.

En définitive, il est difficile de donner des montants exacts en ce qui concerne l’estimation du prix de cession d’une catégorie d’immobilier. Plusieurs contextes et critères sont à prendre en compte et c’est le pour l’estimation du prix d’un terrain constructible non viabilisé. Il faut néanmoins se faire à l’évidence que son prix est généralement moins conséquent que celui d’un terrain constructible viabilisé.

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